Άρθρο του κ. Ευάγγελου Α. Τασούλα, Δικηγόρου Παρ’ Εφέταις, ΜΔΕ Εταιρικό Δίκαιο και Δίκαιο Αφερεγγυότητας

Πρώτη φορά, με το Ν. 4738/2020, ή το νέο Πτωχευτικό Νόμο, όπως συνηθίζεται να ονομάζεται στην καθημερινή δικηγορική πρακτική, υπήρξε μία προσπάθεια του νομοθέτη προκειμένου η ρύθμιση οφειλών και η παροχή δεύτερης ευκαιρίας προς τον Οφειλέτη να γίνει πραγματικότητα. Όλες οι προβλέψεις του νέου Πτωχευτικού Νόμου, σκοπό είχαν την ευνοϊκότερη μεταχείριση των υπερχρεωμένων φυσικών και νομικών προσώπων, έτσι ώστε μέσω της πτώχευσης να επέλθει η απαλλαγή του οφειλέτη και να του δοθεί η δυνατότητα για την εκ νέου είσοδο του στην οικονομική δραστηριότητα. Για να επιτευχθεί ο σκοπός αυτός του Νόμου όμως παράλληλα έπρεπε να προστατευθεί η κύρια κατοικία του οφειλέτη, ο οποίος πτωχεύει ή επισπεύδεται κατά του αναγκαστική εκτέλεση. Ο ν. 4738/2020 θέσπισε λοιπόν στα άρθρα 217 επ. τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης.

Σύμφωνα με τα άρθρα 217 και 218 ως «φορέας απόκτησης και επαναμίσθωσης», νοείται ο φορέας - νομικό πρόσωπο του ιδιωτικού τομέα - στον οποίο το Δημόσιο παραχωρεί βάσει σύμβασης παραχώρησης την εκπλήρωση σχετικών καθηκόντων και αρμοδιοτήτων. Ειδικότερα, ο φορέας απόκτησης και επαναμίσθωσης, με λίγα λόγια θα αναλάμβανε την υποχρέωση απόκτησης κύριας κατοικίας ευάλωτου οφειλέτη, τη μίσθωσή του σε αυτόν, και τη μεταβίβασή του σε αυτόν, σε κάθε περίπτωση υπό τις προϋποθέσεις των άρθρων 219, 220 και 222, αντιστοίχως.

Αρχίζοντας από την μεταβίβαση (άρθρο 219), ο ευάλωτος οφειλέτης εάν κηρυχθεί σε πτώχευση, ή σε περίπτωση που σε βάρος της κύριας κατοικίας του επισπεύδεται αναγκαστική εκτέλεση από ενυπόθηκο ή προσημειούχο πιστωτή, μπορεί να υποβάλει αίτημα μεταβίβασης ή μίσθωσης της κύριας κατοικίας του στο φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης. Το αίτημα περιλαμβάνει και τη χορήγηση συναίνεσης από τον ευάλωτο οφειλέτη στη διενέργεια αυτοψίας της κύριας κατοικίας του, εκ μέρους πιστοποιημένου εκτιμητή που ορίζεται από τον φορέα, στο πλαίσιο της αποτίμησης που προβλέπεται στην παρ. 5 του άρθρου 219. Ο φορέας απορρίπτει το αίτημα για την απόκτηση της κύριας κατοικίας του ευάλωτου οφειλέτη, εφόσον η έκθεση αυτοψίας του μηχανικού διαπιστώνει την ύπαρξη αυθαιρέτων κατασκευών ή αυθαίρετων χρήσεων στη συγκεκριμένη κύρια κατοικία, οι οποίες οδηγούν σε απαγόρευση μεταβίβασης και δεν μπορούν να τακτοποιηθούν, ή για την τακτοποίησή τους απαιτείται η συναίνεση εξ αδιαιρέτου συγκυρίων εξ αδιαιρέτου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία. Ο φορέας ευθύνεται αντικειμενικά έναντι του ευάλωτου οφειλέτη για κάθε σφάλμα του μηχανικού κατά τη σύνταξη της προαναφερθείσας έκθεσης αυτοψίας, το οποίο είχε ως αποτέλεσμα τη ματαίωση της απόκτησης της κύριας κατοικίας του ευάλωτου οφειλέτη από τον φορέα. Ο φορέας απαλλάσσεται επίσης από την υποχρέωση απόκτησης της κύριας κατοικίας του ευάλωτου οφειλέτη, εφόσον ο μηχανικός εμποδίστηκε να εισέλθει στην κύρια κατοικία του ευάλωτου οφειλέτη και να διενεργήσει σε αυτήν αυτοψία σύμφωνα με τη διαδικασία που ορίζεται στην απόφαση της παρ. 2 του άρθρου 225. Σε περίπτωση που το αίτημα υποβάλλεται λόγω πτώχευσης του δικαιούχου, το τίμημα για τη μεταβίβαση του ακινήτου στο φορέα αποδίδεται από τον φορέα στον σύνδικο για τη διανομή στους πιστωτές, σύμφωνα με τους όρους του  ν.4738/2020, ενώ σε περίπτωση που το αίτημα υποβάλλεται λόγω επίσπευσης αναγκαστικής εκτέλεσης, το τίμημα της μεταβίβασης του ακινήτου στο φορέα αποδίδεται από τον φορέα στον υπάλληλο του πλειστηριασμού. Τέλος, τα πάσης φύσης έξοδα μεταβίβασης καταβάλλονται από τον φορέα και παρακρατούνται από το τίμημα μεταβίβασης.

Σε περίπτωση που η κύρια κατοικία ανήκει στον ευάλωτο οφειλέτη μόνο ως προς ιδανικό μερίδιο ή αν ο ευάλωτος είναι ψιλός κύριος ή επικαρπωτής, η άσκηση του δικαιώματος του άρθρου 219 προϋποθέτει τη σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών, συμπεριλαμβανομένων των ψιλών κυρίων και επικαρπωτών. Ειδικότερα, εφόσον πληρούνται οι λοιπές προϋποθέσεις, ο φορέας αποκτά το ιδιοκτησιακό δικαίωμα του ευάλωτου, υπό την πρόσθετη προϋπόθεση ότι οι λοιποί συγκύριοι ή, κατά περίπτωση, ο ψιλός κύριος ή επικαρπωτής αποδέχονται τη μίσθωση του ακινήτου από τον ευάλωτο, υπό τους όρους που καθορίζει ο φορέας και παραιτούνται ρητά από οποιοδήποτε δικαίωμα επί του μισθώματος ή από τη δυνατότητα να προσβάλουν τη μίσθωση για οποιοδήποτε λόγο μέχρι τη συμβατική λήξη της. Η αποδοχή της παρούσας δεσμεύει και τους διαδόχους τους ανεξαρτήτως αιτίας. Για τη μεταβίβαση του ιδιοκτησιακού δικαιώματος επί της κύριας κατοικίας, ο ευάλωτος οφειλέτης υποβάλλει στον φορέα α) τα στοιχεία ταυτότητάς του, β) το κατασχετήριο ή τα στοιχεία της απόφασης που κηρύσσει την πτώχευσή του, γ) τους τίτλους ιδιοκτησίας που κατέχει και δ) τη βεβαίωση ευάλωτου οφειλέτη και ο φορέας επιβεβαιώνει τους τίτλους ιδιοκτησίας του δικαιούχου ως προϋπόθεση της αιτούμενης μεταβίβασης. Αιτήσεις δεν γίνονται δεκτές εφόσον απέχουν περισσότερο από εξήντα (60) ημερολογιακές ημέρες από την ημερομηνία του κατασχετηρίου εγγράφου ή της δημοσίευσης της απόφασης που κηρύσσει τον ευάλωτο οφειλέτη σε πτώχευση στο Ηλεκτρονικό Μητρώο Φερεγγυότητας του άρθρου 213. Κατά παρέκκλιση του χρονικού περιορισμού του πρώτου εδαφίου, για διάστημα έξι (6) μηνών από τη σύσταση του φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης, ο ευάλωτος οφειλέτης δύναται να υποβάλει αίτηση οποτεδήποτε υπό τους εξής όρους: βα) αν εις βάρος του οφειλέτη έχει κινηθεί διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης, δεν επίκειται πλειστηριασμός του ακινήτου εντός των επόμενων δύο (2) μηνών από την ημερομηνία της αίτησης, ή ββ) αν ο οφειλέτης έχει κηρυχθεί σε πτώχευση, το ιδιοκτησιακό δικαίωμα του ευάλωτου οφειλέτη, επί της κύριας κατοικίας, εξακολουθεί να αποτελεί μέρος της πτωχευτικής περιουσίας.

Το τίμημα της μεταβίβασης ισούται προς το εβδομήντα τοις εκατό (70%) της εμπορικής αξίας του ιδιοκτησιακού δικαιώματος του οφειλέτη επί της κύριας κατοικίας σύμφωνα με την εκτίμηση πιστοποιημένου εκτιμητή. Τα έξοδα της εκτίμησης βαρύνουν τον φορέα, ο οποίος τον διορίζει. Σε περίπτωση που το αίτημα υποβάλλεται λόγω κατάσχεσης και η τιμή πρώτης προσφοράς είναι μεγαλύτερη από την εμπορική αξία, κατά την εκτίμηση του πιστοποιημένου εκτιμητή, σε ποσοστό ανώτερο του δεκαπέντε τοις εκατό (15%), το τίμημα μεταβίβασης καθορίζεται ως το εβδομήντα τοις εκατό (70%) του χαμηλότερου μεταξύ: α) της τιμής πρώτης προσφοράς, και β) της εμπορικής αξίας, σύμφωνα με την εκτίμηση άλλου πιστοποιημένου εκτιμητή που διορίζει με έξοδά του ο επισπεύδων πιστωτής. Ο φορέας αποκτά το ιδιοκτησιακό δικαίωμα του δικαιούχου επί της κύριας κατοικίας του, αφότου καταβάλλει το τίμημα μεταβίβασης στον υπάλληλο πλειστηριασμού, πέντε (5) το αργότερο εργάσιμες ημέρες πριν την ημερομηνία του πλειστηριασμού, ή στον σύνδικο, έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του εξαμήνου που ακολουθεί τη δημοσίευση στο Ηλεκτρονικό Μητρώο Φερεγγυότητας της απόφασης που κηρύσσει την πτώχευσή του. Η καταβολή του τιμήματος συνεπάγεται τη μεταβίβαση του ιδιοκτησιακού δικαιώματος στον φορέα και τη ματαίωση του πλειστηριασμού, σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης. Ο φορέας αποκτά το ιδιοκτησιακό δικαίωμα του δικαιούχου ελεύθερο από κάθε βάρος ή διεκδίκηση τρίτου.

Όσον αφορά τη μίσθωση, η διάρκεια της ορίζεται σε δώδεκα (12) έτη και το μίσθωμα ορίζεται με βάση απόδοση που αντιστοιχεί προς το μέσο επιτόκιο στεγαστικού δανείου με κυμαινόμενο επιτόκιο που ίσχυε, σύμφωνα με το στατιστικό δελτίο της Τράπεζας της Ελλάδος, κατά τον τελευταίο μήνα, για τον οποίο υφίσταται μέτρηση, αναπροσαρμοζόμενο με επιτόκιο αναφοράς αυτό των Πράξεων Κύριας Αναχρηματοδότησης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας. Η αναθεώρηση του μισθώματος γίνεται ετησίως στην επέτειο της κατάρτισης της μίσθωσης. Το δικαιώματα του οφειλέτη από την μίσθωση καθώς και το δικαίωμα επαναγοράς του άρθρου 222 δεν μεταβιβάζονται, εκτός από την περίπτωση καθολικής διαδοχής του.

Η μίσθωση καταγγέλλεται εφόσον ο μισθωτής είναι υπερήμερος ως προς την καταβολή τριών (3) μισθωμάτων και η υπερημερία δεν θεραπευθεί ως προς το σύνολό της εντός μηνός από τη σχετική όχληση του μισθωτή. Η καταγγελία επέρχεται αυτοδικαίως με την άκαρπη παρέλευση της προθεσμίας της παρούσας. Η μίσθωση καταγγέλλεται επίσης σε περίπτωση που κριθεί από το αρμόδιο πτωχευτικό δικαστήριο ότι ο οφειλέτης δεν απαλλάσσεται από τις οφειλές του, σύμφωνα με το άρθρο 192. Η καταγγελία επέρχεται αυτοδικαίως με την παρέλευση ενός μήνα από την τελεσίδικη απόφαση σύμφωνα με τα άρθρα 192-193. Σε περίπτωση καταγγελίας ο οφειλέτης υποχρεούται σε απόδοση του μισθίου, σύμφωνα με τα άρθρα 599 επ. του ΑΚ. Η καταγγελία της μίσθωσης προκαλεί αυτοδικαίως την κατάργηση του δικαιώματος επαναγοράς του άρθρου 222.

Εφόσον, ο οφειλέτης καταβάλλει το σύνολο των μισθωμάτων για τη διάρκεια της μίσθωσης, μπορεί να ασκήσει το δικαίωμα επαναγοράς και να αποκτήσει έναντι τιμήματος επαναγοράς που θα καθορισθεί σύμφωνα με την απόφαση της παρ. 3 του άρθρου 225, ο ίδιος ή οι νόμιμοι διάδοχοί του, την κυριότητα της κύριας κατοικίας η οποία είχε μεταβιβαστεί στον φορέα.  Το δικαίωμα επαναγοράς μπορεί να ασκηθεί και πριν από τη συμβατική λήξη της μίσθωσης, με αντίστοιχη καταβολή από τον ευάλωτο οφειλέτη στον φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης, αποκλειστικά του τιμήματος της παρ. 1.

To πρόβλημα είναι ότι έως σήμερα, τέσσερα χρόνια μετά την ψήφιση του Ν.4738/2020 ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης αποτελεί απλά μόνο ένα άρθρο του Πτωχευτικού Νόμου, πρακτικά η σύσταση του έχει καθυστερήσει σφόδρα και ως εκ τούτου προκύπτει κενό στην εφαρμογή του. Τις τελευταίες μέρες ακούγεται ότι η σύσταση του είναι προ των πυλών (α’ τρίμηνο του 2025), προκειμένου οι ευάλωτοι οφειλέτες να προστατευθούν από τις εξώσεις.Remaining Time-0:00FullscreenMute Προβλέπεται, επίσης, ότι από την έναρξη λειτουργίας του Φορέα, οι ευάλωτοι οφειλέτες που συμμετείχαν στο πρόγραμμα συνεισφοράς του Δημοσίου (πρόκειται για ενδιάμεσο πρόγραμμα επιδότησης) θα έχουν προθεσμία ενός μήνα για να υποβάλουν το αίτημα ένταξής τους στον Φορέα. 

Ευελπιστούμε, αν και αργά, η νομοθέτηση να ακολουθηθεί και από πρακτικές διευκολύνσεις και τα άρθρα σχετικά με τη λειτουργία του φορέα να ξεκρεμαστούν από τις «καλένδες». Η νομοθέτηση από μόνη της δεν αρκεί, καθώς ο πολίτης ενδιαφέρεται για πραγματικά βιώσιμες λύσεις στην καθημερινότητά του και λίγο τον ενδιαφέρει η αναγραφή κάποιων άρθρων σε ένα νόμο, παρά μόνο η εφαρμογή τους στην πράξη.