Άρθρο του κ. Γεωργίου Καραχάλιου, Δικηγόρου Αθηνών, στο Magazino "Με Το Δικηγόρο"

Έχει συμβεί σε πολλούς εντολείς μας ή ακόμα και σε συναδέλφους, μετά την εκδήλωση της επιθυμίας τους να προβούν σε αγορά ακινήτου (ή και αυτοκινήτου) και την εύρεση του αντικειμένου του πόθους τους, να αντιμετωπίζουν δυσκολία στην δικαιολόγηση των ποσών που θα απαιτηθούν για την εν λόγω αγορά. Θα πρέπει δηλαδή ο ενδιαφερόμενος να είναι σε θέση να δικαιολογήσει από πού προήλθαν τα χρήματα, που θα διατεθούν για την απόκτηση του αντικειμένου που επιθυμεί. Το εν λόγω ζήτημα έχει καθιερωθεί να ονομάζεται «πόθεν έσχες». Σημειώνεται ότι το πόθεν έσχες πρέπει να καλύψει όχι μόνον το τίμημα της αγοράς, αλλά και τα υποχρεωτικά έξοδα της αγοράς (συμβολαιογράφος, υποθηκοφυλακείο-κτηματολόγιο).

Αν δεν δικαιολογείται η αγορά με βάση τα χρήματα που έχει ο υποψήφιος αγοραστής συγκεντρώσει από την μέχρι σήμερα πορεία του στον εργασιακό βίο, ήτοι τις λεγόμενες Αναλώσεις Κεφαλαίου από προηγούμενα έτη, τότε δημιουργούνται ζητήματα φορολογικών παραβάσεων, και συγκεκριμένα το μεν θα χρειαστεί να πληρωθεί φόρος για το ποσό, το οποίο δεν δικαιολογείται, το δε υπάρχει ισχυρή πιθανότητα, αν το ποσό που υπολείπεται και δε δικαιολογείται είναι πολύ υψηλό, να διαταχθεί περαιτέρω έλεγχος των εισοδημάτων του υποκειμένου, με τις γνωστές σε όλους συνέπειες.

Για να αποφευχθούν όλα τα ανωτέρω, υπάρχουν οι εξής λύσεις τις οποίες μπορεί ο ενδιαφερόμενος να ενεργοποιήσει για να δικαιολογήσει τα χρήματα της αγοράς: 

Α) ΑΠΟΔΟΧΗ ΓΟΝΙΚΗΣ ΠΑΡΟΧΗΣ – ΔΩΡΕΑΣ ΑΠΟ ΟΙΚΕΙΟ ΤΟΥ

Σύμφωνα με τις σχετικές διατάξεις, πλέον έχει αυξηθεί το αφορολόγητο ποσό δωρεών και γονικών παροχών περιουσιακών στοιχείων και μετρητών για τους δικαιούχους της Α’ κατηγορίας της παρ. 1 του άρθρου 29 του ν. 3961/2001 σε οχτακόσιες χιλιάδες (800.000) ευρώ. Το ανωτέρω αυξημένο αφορολόγητο εφαρμόζεται από το 2021 και αφορά συναλλαγές με δωρητές τους συζύγους, πρόσωπα, που έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης, παιδιά, εγγόνια και γονείς. Για να είναι σύννομη η σχετική δωρεά/γονική παροχή, πρέπει: α) να λάβει χώρα μεταφορά χρημάτων από λογαριασμό του δωρητή στο λογαριασμό του δωρεοδόχου, η οποία να αποδεικνύεται με το έγγραφο του σχετικού εμβάσματος, συνεπώς το ποσό θα πρέπει να είναι κατατεθειμένο σε τραπεζικό λογαριασμό (με άλλα λόγια δεν υπάρχει απαλλαγή για χρήματα μετρητά «θαμμένα στον κήπο»), και β) να υποβληθεί δήλωση φόρου (αφορολόγητη εν τοις πράγμασι) μέσω της πλατφόρμας myproperty, στην οποία δήλωση θα πρέπει υποχρεωτικά να επισυναφθεί και η σχετική απόδειξη του εμβάσματος. Σημειώνεται όλως συμπληρωματικά ότι το σχετικό ποσό που θα μεταφερθεί, δύναται να χρησιμοποιηθεί και για τυχόν ανάγκη του δωρεοδόχου να καλύψει τεκμήρια διαβίωσης. Και βέβαια δεν πρέπει να λησμονείται ότι αναφορικά με την εν λόγω δωρεά, θα πρέπει και ο ίδιος ο δωρητής να δικαιολογεί πόθεν έσχες, προκειμένου να κάνει την δωρεά του ποσού, αν και η ύπαρξη του εν λόγω χρηματικού ποσού στο λογαριασμό του δωρητή, εκ του οποίου θα γίνει η μεταφορά στο δωρεοδόχο, κατά κανόνα έχει δικαιολογημένη βάση.

Β) ΠΩΛΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Ή ΚΑΙ ΚΙΝΗΤΟΥ

Η δικαιολόγηση χρημάτων για την αγορά ακινήτου μπορεί να προκύψει και από πώληση αντικειμένου του ενδιαφερόμενου αγοραστή, είτε ακινήτου, είτε και κινητού. Ο κανόνας είναι να αξιοποιείται η λήψη τιμήματος από πώληση ακινήτου, αλλά και η λήψη τιμήματος για την πώληση ενός κινητού πράγματος (αυτοκινήτου, πίνακα ζωγραφικής ή άλλου αντικειμένου μεγάλης αξίας) μπορεί να δικαιολογήσει το ποσό για πόθεν έσχες, υπό την προϋπόθεση βέβαια ότι η αξία του μπορεί να δικαιολογηθεί (π.χ. δεν θα πωληθεί ένα όχημα αξίας 1.000 ευρώ αντί τιμήματος 100.000 ευρώ), ενώ σε κάποιες περιπτώσεις τίθεται και ζήτημα τυπικής απόδειξης της κτήσης του κινητού (κάποια ιδιαίτερα ακριβή τιμαλφή συνοδεύονται από έγγραφα ή εγγυήσεις που αναφέρουν τον δικαιούχο τους).

Γ) ΔΑΝΕΙΣΜΟΣ

Αν τελικά τα ανωτέρω Α) και Β) δε μπορούν να υλοποιηθούν, ο μόνος τρόπος που απομένει για την δικαιολόγηση χρημάτων είναι ο δανεισμός που προκύπτει με έγγραφα, είτε από Τραπεζικό Ίδρυμα, είτε από ιδιώτη. Η σύμβαση δανείου μεταξύ ιδιωτών δεν απαγορεύεται, αντιθέτως προβλέπεται στον ΑΚ, και μπορεί να υλοποιηθεί κατόπιν σύνταξης του σχετικού εγγράφου (δανειακή σύμβαση) και της χαρτοσήμανσης αυτού και ακολούθως της μεταφοράς των χρημάτων. Και βέβαια δεν πρέπει να λησμονείται ότι αναφορικά με την εν λόγω σύμβαση, και πάλι θα πρέπει και ο ίδιος ο δωρητής να δικαιολογεί πόθεν έσχες.